Oddajanje stanovanja v najem je pogosto dober način za dodatni zaslužek ali optimizacijo nepremičninskega portfelja, vendar pa prinaša tudi tveganja. Zavarovanje stanovanja, ki ga oddajate v najem je pomembno za zaščito lastnika, saj zagotavlja finančno varnost in pokriva nepričakovane situacije. Ta članek podrobno opisuje, kako zavarovati stanovanje, ki ga oddajate v najem, ter katere pravne in praktične vidike morate upoštevati.

Zakaj je pomembno, da imate zavarovanje stanovanja, ki ga oddajate?

Zavarovanje stanovanja, ki ga oddajate v najem, je nujno zaradi različnih tveganj, s katerimi se soočate kot lastnik nepremičnine. Ko svoje stanovanje oddate v uporabo drugim osebam, ga izpostavite dodatnim tveganjem, ki jih prinaša uporaba nepremičnine s strani tujcev. Ena od najpogostejših skrbi so poškodbe na sami nepremičnini ali njeni opremi. Najemniki lahko po nesreči ali zaradi neprevidnosti povzročijo škodo, kot so polomljeno pohištvo, poškodovane talne obloge, uničeni gospodinjski aparati ali celo strukturne poškodbe prostora. Takšna škoda lahko zahteva visoke stroške popravila ali zamenjave, ki jih brez ustreznega zavarovanja krijete sami.

Dodatno tveganje predstavljajo naravne nesreče, kot so požari, poplave, strele ali potresi. Po podatkih Geografskega inštituta Antona Melika ZRC SAZU je Slovenija izpostavljena različnim naravnim nesrečam, kot so poplave, potresi in zemeljski plazovi, ki lahko povzročijo znatno škodo na nepremičninah (https://citizenscience.si/aktivnosti-katalog-projektov/geografski-atlas-naravnih-nesrec-v-sloveniji). Čeprav so to dogodki, na katere sami ne morete vplivati, lahko povzročijo obsežno škodo na vaši nepremičnini. Ker so stroški sanacije po naravni nesreči lahko izjemno visoki, vas lahko zavarovanje stanovanja reši pred finančno obremenjujočimi posledicami.

Zavarovanje stanovanja je prav tako pomembno zaradi morebitne odgovornosti do tretjih oseb. Če se na primer najemnik ali kdo od njegovih obiskovalcev poškoduje v vašem stanovanju, lahko odgovornost za škodo pade na vas kot lastnika nepremičnine, še posebej če je do nesreče prišlo zaradi nepravilno vzdrževane opreme ali konstrukcijskih pomanjkljivosti. Pravna in finančna odgovornost v takšnih primerih je lahko velika, saj lahko vključuje odškodninske zahtevke za telesne poškodbe, izgubljen zaslužek ali druge stroške.

Nenazadnje, če stanovanje postane neuporabno zaradi škode, ki onemogoča bivanje, na primer zaradi požara, poplave ali večjih okvar, lahko izgubite dohodek iz najemnine. To je še posebej problematično, če ste od tega dohodka finančno odvisni. Zavarovanje, ki pokriva izgubo najemnine, lahko v takšnih situacijah zagotovi, da kljub začasni nezmožnosti oddajanja stanovanja ohranite stabilen prihodek.

Pravilno zavarovanje stanovanja vam omogoča, da se osredotočite na upravljanje najema, saj veste, da ste zaščiteni pred nepredvidenimi okoliščinami, ki bi lahko ogrozile vaše premoženje in finančno stabilnost.

Katere vrste zavarovanj so potrebne za stanovanje, ki ga oddajate v najem?

Za stanovanje, ki ga oddajate, je priporočljivo razmisliti o naslednjih vrstah zavarovanj:

Zavarovanje nepremičnine

To je osnovno zavarovanje, ki pokriva škodo na sami nepremičnini, npr. zidovih, stropih, talnih oblogah in instalacijah. Polica običajno vključuje zaščito pred požarom, poplavo, potresom in drugimi naravnimi nesrečami.
Preverite, ali zavarovanje vključuje tveganja, ki so pogosta na območju, kjer se nepremičnina nahaja (npr. poplavna območja ali potresna ogroženost).

Zavarovanje premičnin

Če oddajate stanovanje opremljeno, je smiselno zavarovati tudi pohištvo, aparate in drugo opremo. Premičnine so namreč podvržene večjemu tveganju poškodb ali uničenja, ko so v uporabi najemnikov.

Zavarovanje odgovornosti

Zavarovanje odgovornosti je eno izmed ključnih kritij, ko oddajate stanovanje v najem, saj krije škodo, ki bi jo utrpel najemnik ali tretje osebe zaradi vaše nepremičnine. To vključuje primere, kot je poškodba najemnika zaradi padca težke omare ali zdrsa na poškodovanih tleh. Po Obligacijskem zakoniku (OZ) ste kot lastnik nepremičnine odgovorni za škodo, ki izvira iz nevarnih ali poškodovanih delov nepremičnine, zato je tovrstno zavarovanje nepogrešljivo.

Še bolj pomembno pa je, da je zavarovalna vsota za odgovornost dovolj visoka, saj lahko zajema tudi zelo drage škodne primere, kot je izliv vode. Predstavljajte si situacijo, kjer zaradi počene cevi v vašem stanovanju, denimo v 8. nadstropju, voda poplavi vsa stanovanja pod vami in povzroči škodo, ki sega vse do kleti ali pritličja. Uničeni zidovi, pohištvo in druge dragocene stvari v več stanovanjih bi v celoti bremenili vas kot lastnika. Takšne situacije niso redke, stroški pa lahko zlahka presežejo več deset tisoč evrov.

Brez ustrezne zavarovalne police bi lahko tovrstni dogodek močno finančno obremenil vaše življenje. Zato je nujno, da ob sklepanju zavarovanja poskrbite za ustrezno višino kritja, ki bo zagotovila zaščito pred takšnimi nepredvidenimi situacijami. Prava polica za zavarovanje odgovornosti je bistven del varnega oddajanja nepremičnine v najem.

Zavarovanje za izgubo najemnine

Če stanovanje postane neuporabno zaradi požara ali poplave, lahko zavarovanje krije izgubljeni prihodek iz najemnine, dokler nepremičnine ne usposobite za ponovno oddajo.

Pravna podlaga in obveznosti najemodajalca v Sloveniji

Oddajanje stanovanja urejata Stvarnopravni zakonik (SPZ) in Obligacijski zakonik (OZ). Ključni pravni vidiki, ki jih morate poznati so našteti in opisani v nadaljevanju.

Sklenitev najemne pogodbe

Najemna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki in mora vsebovati:

• Podrobne podatke o stanovanju.
• Trajanje najema (določen ali nedoločen čas).
• Znesek najemnine in morebitnih stroškov.
• Pravilnik o odgovornosti za škodo (kdo krije škodo na nepremičnini in premičninah).

Zavarovanje stanovanja je lahko pogoj v pogodbi

Lastnik lahko zahteva, da najemnik sklene svojo zavarovalno polico za odgovornost ali dodatno zavarovanje premičnin, ki jih uporablja.

Odgovornost za škodo

Čeprav ste kot lastnik odgovorni za vzdrževanje nepremičnine, najemnik odgovarja za škodo, ki jo povzroči zaradi malomarnosti. To vključuje uničenje opreme, požare zaradi neprevidnosti itd.

Registracija oddaje nepremičnine

Oddajanje nepremičnin za najem je obdavčeno. Pri tem morate oddajo prijaviti pri FURS-u in plačevati dohodnino od dohodka iz oddajanja nepremičnin.

Kako izbrati pravo zavarovanje stanovanja v najemu?

Pri izbiri ustreznega zavarovanja za stanovanje, ki ga oddajate v najem, najprej natančno ocenite morebitna tveganja. Upoštevajte specifične okoliščine vaše nepremičnine in njene lokacije. Če se na primer nahajate na območju, ki je potresno ogroženo ali pogosto izpostavljeno poplavam, boste morali izbrati zavarovanje, ki vključuje kritje teh naravnih nesreč. Poleg tega je treba oceniti vrednost premičnin v stanovanju, še posebej če je to opremljeno z dragimi pohištvenimi kosi ali elektronskimi napravami, saj je tveganje za njihovo poškodbo ali uničenje bistveno večje. Prav tako igra pomembno vlogo profil najemnikov, ki jih pričakujete – mlade družine, študenti ali poslovneži imajo lahko zelo različne vzorce uporabe stanovanja, kar lahko vpliva na verjetnost škodnih dogodkov.

Ko ste opredelili ključna tveganja, se lahko posvetite izbiri zavarovalne police, ki ustreza specifičnim potrebam vaše nepremičnine. Ponudbe zavarovalnic se razlikujejo glede na obseg kritja, zato je pomembno, da izberete polico, ki vključuje vse scenarije, ki bi lahko prizadeli vaše stanovanje. Če oddajate luksuzno stanovanje z visokokakovostno opremo, je smiselno izbrati polico z višjimi zavarovalnimi vsotami za premičnine. Na ta način boste lahko prepričani, da so dragoceni predmeti, ki so del opreme, ustrezno zaščiteni, kar vam omogoča mirnejše upravljanje najema.

Poleg osnovnega kritja je pogosto smiselno razmisliti tudi o dodatnih kritjih, ki jih ponujajo zavarovalnice. Ena izmed možnosti je kritje stroškov pravnega svetovanja, kar je lahko še posebej uporabno v primeru sporov z najemniki, denimo pri vprašanjih odgovornosti za škodo ali kršitvah najemne pogodbe. Pri nekaterih zavarovalnicah je pravno svetovanje vključeno v paketu zavarovanja za stanovanje, vendar so zneski, ki jih krije takšno zavarovanje, običajno omejeni na 2000–5000 €. To lahko zadostuje pri manjših sporih ali krajših pravnih postopkih. V primerih hujših sporov, ki vključujejo dolgotrajne sodne postopke, pa je priporočljivo skleniti ločeno zavarovanje pravne zaščite. Takšno zavarovanje omogoča bistveno višje zavarovalne vsote in je zato učinkovitejše za kritje kompleksnih pravnih stroškov.

Druga koristna možnost je vključitev zavarovanja za škodo, ki jo lahko povzročijo domače živali najemnikov, saj lahko te škodo povzročijo tako na pohištvu kot na sami nepremičnini. Prilagoditev zavarovalne police vašim potrebam in specifičnim tveganjem je ključ do učinkovite zaščite vaše nepremičnine in finančne varnosti.

Pasti in izzivi pri zavarovanju stanovanja za najem

• Previsoka ali prenizka ocena vrednosti nepremičnine ali premičnin lahko vpliva na višino odškodnine. Zavarovalnica bo izplačala le dejansko vrednost poškodovanih predmetov.
• Pri sklepanju zavarovanja morate podati resnične in popolne informacije. Če zavarovalnica ugotovi, da je bila nepremičnina oddana brez njihove vednosti, lahko zavrne izplačilo.
• Če nepremičnina ni ustrezno vzdrževana, zavarovalnica lahko zavrne zahtevek. Preverite, ali vaša nepremičnina izpolnjuje vse zakonske pogoje za varnost in vzdrževanje.

Kako postopati v primeru škodnega dogodka?

1. Obvestite najemnika: Dogovorite se z najemnikom, da vas takoj obvesti, ko pride do škodnega dogodka, ter ukrepa, da prepreči nadaljnjo škodo (na primer zaprtje vode ob poplavi ali omejitev širjenja požara, če je to varno). 
2. Prijavite škodo: Pri zavarovalnici prijavite škodo v predpisanem roku.
3. Zberite dokaze: Priložite fotografije in morebitne račune za opremo, ki je bila poškodovana.
4. Sodelujte z zavarovalnico: Zavarovalnica bo ocenila škodo in določila odškodnino glede na obseg kritja.

Zaključek

Zavarovanje stanovanja, ki ga oddajate v najem je nujno za zaščito vašega premoženja in prihodkov. Pravna in finančna tveganja so prevelika, da bi jih zanemarili. Poskrbite za pravilno izbiro zavarovalnih polic, upoštevajte vse pravne obveznosti ter se o podrobnostih posvetujte z zavarovalnimi strokovnjaki. S premišljenim pristopom boste poskrbeli za brezskrbno oddajanje svoje nepremičnine.

Če oddajate stanovanje v najem in želite zagotoviti popolno zaščito svoje nepremičnine ter miren spanec, smo v zavarovalni agenciji Zavarovalko.si tu za vas. Naši strokovnjaki vam bodo pomagali izbrati prilagojeno zavarovanje stanovanja, ki bo ustrezalo vašim potrebam in zaščitilo vaše premoženje pred vsemi nepredvidenimi situacijami. Kontaktirajte nas še danes in si zagotovite brezplačen posvet, kjer bomo skupaj našli najboljšo rešitev za varno oddajanje vaše nepremičnine!

VIRI IN LITERATURA:

https://citizenscience.si/aktivnosti-katalog-projektov/geografski-atlas-naravnih-nesrec-v-sloveniji

https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=ZAKO3242

https://pisrs.si/pregledPredpisa?id=ZAKO1263