Mnogi lastniki hiš in zemljišč sploh ne vedo, da so lahko odgovorni za škodo, ki nastane tretjim osebam na njihovi posesti ali zaradi nje. Gre za tako imenovano odgovornost iz hišne in zemljiške posesti, ki je ključen, a pogosto spregledan del varnosti nepremičnine. V tem članku bomo razložili, kaj ta odgovornost pomeni, zakaj je pomembna in kako se lahko pred tveganji ustrezno zavarujete.

Kaj pomeni odgovornost iz hišne in zemljiške posesti?

To je zakonska odgovornost lastnika (ali uporabnika) nepremičnine, da poskrbi, da njegova posest ne predstavlja nevarnosti za druge. Če pride do nesreče zaradi opustitve dolžne skrbi, je lastnik lahko odgovoren za škodo in mora kriti stroške zdravljenja, odškodnino, izgubo dohodka ali drugo nastalo škodo.

Najbolje si to predstavljamo s konkretnimi primeri iz vsakdanjega življenja. Denimo, na zimsko jutro z vaše strehe zdrsne plast snega in zadene mimoidočega, ki utrpi poškodbe. V jesenskem času se zaradi slabega vzdrževanja podre stara ograja in poškoduje sosedovo vozilo. Na razraščeni poti pred hišo se otrok spotakne in pade, medtem ko se na vaši parceli zaradi močnega vetra podre suho drevo in poškoduje sosedovo streho. 

V vseh teh primerih ste kot lastnik objekta ali zemljišča lahko civilno odgovorni, če se izkaže, da niste ustrezno vzdrževali ali zavarovali svoje posesti.

Kdo vse je lahko odgovoren?

Odgovornost iz hišne in zemljiške posesti oz. odgovornost za škodo, ki nastane na nepremičnini ali zaradi nje, ni nujno vedno v rokah pravnega lastnika. V nekaterih primerih se lahko ta odgovornost prenese tudi na druge osebe. Če na primer nepremičnino uporablja najemnik ali član gospodinjstva, ki ima dejanski nadzor nad njo, je lahko odgovoren prav on. Prav tako ima lahko ključno vlogo upravnik večstanovanjske stavbe v etažni lastnini, zlasti kadar gre za škodo, ki izhaja iz skupnih delov objekta, kot so streha, stopnišče ali fasada. V določenih primerih je lahko odgovorna tudi tretja oseba, denimo pogodbeni vzdrževalec, če je imel v času nastanka škode pogodbeno dolžnost, da poskrbi za varnost (na primer zimska služba, ki ni odstranila snega).

Odgovornost iz hišne in zemljiške posesti se torej ugotavlja glede na to, kdo je imel dejanski nadzor nad nepremičnino in kdo bi moral po dolžnosti poskrbeti, da ta ni predstavljala nevarnosti za druge. V praksi to pomeni, da so lahko odgovorne različne osebe, odvisno od okoliščin posameznega primera.

Odgovornost etažnih lastnikov

Lastniki stanovanj se pogosto ne zavedajo, da potrebujejo lastno zavarovanje odgovornosti, čeprav živijo v večstanovanjski stavbi. Zanašajo se na skupno zavarovanje stavbe ali mislijo, da je vse že vključeno v osnovno stanovanjsko polico – kar pa ni vedno res.

Pogosta napaka je tudi nepoznavanje, kaj posamezne postavke v polici dejansko pomenijo. Ljudje pogosto menijo, da kritje izliva vode pomeni tudi kritje škode, ki jo povzročijo sosedom, vendar to ne drži. Kritje izliva vode krije škodo v vašem stanovanju – torej škodo, ki jo izliv povzroči vam kot lastniku. Če pa zaradi izliva vode poškodujete spodnje stanovanje ali skupne prostore, se ta škoda krije iz naslova odgovornosti, ki mora biti izrecno vključena v polici.

Podobno velja tudi za primer, ko del strehe ali fasade pade na mimoidočega ali na avtomobil. Če stavba nima zavarovanja odgovornosti ali zavarovanja sploh, bodo morali odškodnino sorazmerno kriti vsi etažni lastniki. Žal v praksi ni redkost, da večstanovanjske stavbe nima(jo) urejenega ustreznega zavarovanja odgovornosti, kar lahko ob resnem dogodku pomeni znatne stroške za vse lastnike.

Zato je ključno, da tudi lastniki stanovanj poskrbijo za individualno zavarovanje stanovanja z vključeno odgovornostjo – predvsem v večstanovanjskih objektih, kjer skupne police pogosto ne vključujejo vseh tveganj, ali pa so zneski kritij prenizki.

Kako visoki so lahko zahtevki za odškodnine?

Zahtevki za odškodnine, ki izhajajo iz odgovornosti lastnika nepremičnine, so lahko presenetljivo visoki. V slovenskih sodnih primerih se pogosto obravnavajo situacije, kjer so posamezniki utrpeli telesne poškodbe zaradi slabo vzdrževane ali nevarne posesti; poškodbe zaradi padca po spolzkih stopnicah, zdrs na neodstranjenem snegu, padec drevesne veje na avtomobil ali celo poškodbe otrok na igriščih, ki niso bila ustrezno zavarovana.

V primeru telesnih poškodb (npr. zlomov, pretresov možganov ali hujših poškodb s trajno invalidnostjo) so lahko skupni stroški zdravljenja, prevozov, rehabilitacije ter izgube zaslužka zelo visoki. Temu se pogosto pridružijo še zahtevki za nematerialno škodo (bolečine, duševne stiske, zmanjšana življenjska aktivnost), ki v Sloveniji po sodni praksi zlahka presežejo 20.000 ali 30.000 evrov za težje poškodbe. V nekaterih primerih pa so zavarovalnice morale izplačati tudi več kot 100.000 evrov, zlasti če gre za trajne posledice ali odgovornost do več oseb hkrati.

Sodni postopki so dolgotrajni, pravni stroški pa se lahko hitro seštevajo, kar dodatno obremeni odgovorno osebo. Brez ustreznega zavarovanja je to lahko velik finančni zalogaj, ki ogrozi osebno ali družinsko premoženje.

Zato je pomemno, da imate pokrito odgovornost iz hišne in zemljiške posesti, še posebej lastniki stanovanjskih hiš, večstanovanjskih objektov in nepremičnin, ki jih oddajajo v najem ali redkeje obiskujejo (npr. vikendi).

Kako se lahko zavarujete?

Zavarovalnice ponujajo posebno kritje znotraj zavarovanja nepremičnin, ki pokriva prav odgovornost iz hišne in zemljiške posesti. To kritje poskrbi, da zavarovalnica v primeru utemeljenega zahtevka krije stroške odškodnin, pravnih postopkov in drugih povezanih izdatkov.

Ob sklepanju zavarovanja nepremičnine se pozanimajte:

• Ali je to kritje vključeno v osnovno polico?
  
• Kakšna je višina kritja (npr. do 100.000 € ali več)?
  
• Ali kritje velja tudi za premičnine (npr. otroška igrala, bazen)?
  
• Kaj pa če imate več parcel ali pomožne objekte (garaža, vrtna lopa)?
  

Dobro je vedeti, da tovrstno kritje lahko sklenete tudi samostojno, kot del zavarovanja odgovornosti iz vsakdanjega življenja.

Zaključek

Odgovornost iz hišne in zemljiške posesti je pomemben vidik lastništva, ki ga ne gre spregledati. Nesreče se žal dogajajo in pogosto niti niso posledica malomarnosti, temveč zgolj nepredvidenih okoliščin. A zakonska odgovornost ne pozna izgovorov.

Z ustreznim zavarovanjem nepremičnine lahko sebe in svojo družino zavarujete pred finančnimi posledicami takšnih dogodkov. Zato ne pozabite na ta pomemben vidik zavarovanja, ko razmišljate o celoviti zaščiti svoje nepremičnine.

VIRI IN LITERATURA:

https://cekin.si/strokovnjaki/kaj-krije-moje-zavarovanje.html

https://www.sodnapraksa.si/?_submit=i%C5%A1%C4%8Di&database%5BIESP%5D=IESP&id=2015081111394446&page=0&q=id%3A2015081111394446&rowsPerPage=